Додаткова угода до договору оренди землі: як укладається та з якого моменту діє
Договори та інші правочини є підставою для виникнення цивільних прав та обов’язків (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, змінити або розірвати договір можливо лише за взаємною згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи умовами самого договору.
За положеннями ст. 653 ЦК України, коли сторони змінюють договір, змінюються й їхні зобов’язання — відповідно до нових погоджених умов. Такі зміни починають діяти з моменту досягнення домовленості, якщо інше не випливає з тексту угоди чи її характеру.
Стаття 654 ЦК України вимагає, щоб зміна чи розірвання договору відбувалася у тій самій формі, що й сам договір.
Договір оренди землі, згідно зі ст. 14 Закону «Про оренду землі», укладається письмово, а за бажанням сторін може бути нотаріально посвідчений ✒️.
Частини 1–2 ст. 30 цього Закону встановлюють: умови договору оренди землі можна змінити лише за згодою сторін, а якщо її немає — спір вирішується судом ⚖️.
Підсумовуючи норми законодавства та положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав», зміна умов договору оренди землі (укладеного після 01.01.2013) здійснюється шляхом підписання письмової додаткової угоди. Саме з моменту її підписання для сторін змінюються їхні зобов'язання. Державній реєстрації підлягає не текст додаткової угоди, а саме речове право оренди.
Отже, нові умови договору починають діяти з моменту підписання додаткової угоди сторонами 🖊️📘.
🔍 Правові позиції Верховного Суду
📌 Постанова Великої Палати ВС від 15.10.2025 у справі № 907/882/22
Суд розмежував:
-
момент укладення договору оренди землі (досягнення згоди та підписання) — коли виникають зобов’язальні права та обов’язки;
-
момент виникнення речового права — який пов’язаний із державною реєстрацією.
Для договорів після 01.01.2013 зміни діють з дати підписання додаткової угоди, а не з моменту її державної реєстрації.
📌 Постанова ВС від 05.02.2025 у справі № 925/457/23
Суд зазначив:
-
додаткова угода — це правочин, яким сторони змінюють раніше погоджені умови договору;
-
зобов’язання змінюються з моменту досягнення домовленості, якщо інше не визначено сторонами;
-
для угод, підписаних до 01.01.2013, обов’язковим є момент державної реєстрації, якщо в угоді не встановлено інше.
У цій же справі суд підкреслив, що у випадку переходу земельної ділянки з державної у комунальну власність орган місцевого самоврядування стає правонаступником прав та обов’язків орендодавця 🏢➡️🏘️.
